CORONA VİRÜSÜN KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ MÜCBİR SEBEP TARTIŞMASI

GENEL OLARAK

İlk olarak 2019 yılının Aralık ayında Çin’in Wuhan kentinde ortaya çıkan ve hâlihazırda etkileri yoğun olarak ülkemizde de hissedilen corona virüsün (Covid-19), tıbbi ve toplumsal sonuçları yanında hukuki sonuçlarının da olacağı açıktır. Bu noktadan hareketle Türk Hukukunda birlikte düzenlenen istisnai birkaç hüküm dışında aynı kural ve şartlara bağlanan ve birçoğumuzun taraf olduğu kira sözleşmeleri üzerinde Covid-19 salgını nedeniyle alınan idari tedbir kararlarının ve salgının genel sonuçlarının etkileri bu yazımızda incelenecektir. 


Mevzuatımızda yer alan “konut ve çatılı işyeri kiraları” başlığı altındaki düzenlemelere göre; meskenler ile çatılı işyeri kiraları ve kullanımı kiracıya bırakılan eşyaların durumu aynı yasal hükümlere tabidir. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların “altı ay ve daha kısa süreyle kiralamalarında” uygulanmamaktadır. Bu nedenle aşağıdaki değerlendirmelerimizin 6 ay ve daha uzun süreli konut (mesken) ve çatılı işyeri kiraları ile kullanımı kiracıya bırakılmış menkuller (taşınır mallar) bakımından geçerli olduğunu belirtmek isteriz. İlaveten, kamu kurum ve kuruluşlarının hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun özel hukuk kişileriyle yaptıkları tüm kira sözleşmelerinin de Türk Borçlar Kanunu’ndaki (TBK) konut ve çatılı işyeri kiralarına dair hükümlere tabi olduğunu eklemek isteriz.


ALINAN TEDBİRLERİN KİRA SÖZLEŞMELERİNE YANSIMALARI

Covid-19 salgınının bulaşma gücü ve etkileri nedeniyle idarenin salgını kontrol altına alma amacıyla aldığı “belli işyerlerinin kapatılması ve belirli yaş grubunun sokağa çıkma yasağına ilişkin tedbirleri” birçok işyerinin geçici olarak faaliyetlerini durdurmasına sebep olmuştur. Yine, yayılımı önleme adına bireysel bilinçle kamuya açık alanlara mecbur kalınmadıkça çıkılmamasından kaynaklanan arz ve talep daralması(genel olarak ekonomik daralma), işletmelerin kapalı olmasına veya belli bazı sektörlerde, bu konuda idare tarafından alınan bir tedbir kararı olmasa da, işin niteliği gereği “durmaya” neden olmuştur. Örneğin, diş hekimi veya uzman hekim muayenehanelerinin, güzellik merkezlerinin, kuaförlerin veya yasak kapsamında olan cafe-bar-restoranların veya bir giyim mağazasının yahut yine unutulmaması gereken sanat sahnelerinin durumu budur. Bu örnekleri çoğaltabiliriz. Bu işletmelerin kendilerinden kaynaklanmayan ve aynı zamanda öngörülmesi mümkün olmayan bir sebep, yani mücbir sebepten müzdarip oldukları açık olsa da faaliyet gösterdikleri yerlerde kiracı olarak bulunan işletmeler bakımından, mücbir sebep süresi zarfında kira bedelinden sorumlu olup olmayacakları ayrı bir hukuki sorunu da beraberinde getirmektedir. 


KİRA SÖZLEŞMELERİNDE TARAFLARIN HAKLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Kira sözleşmesi kanundaki tanım ile, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır. Görüldüğü üzere kira sözleşmesi için karşılıklı temel borçlar kiraya veren (kiralayan) bakımından bir şeyin kullanımını kiracıya bırakmak iken, kiracı bakımından ise kira bedelini ödeme borcudur.


Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere, kira sözleşmelerinde kiracının, kira bedelini ancak kiralanan taşınmazın kullanımının mümkün olduğu sürece ödeme yükü altında olduğu açıktır. Bu kapsamda,  


  • Kiraya veren (Kiralayan) bakımından; kiralanan şeyi kullanıma uygun halde tutmak borcunun,
  • Kiracı bakımından ifa imkânsızlığı”, hallerinin tartışılması gerekir.


KULLANIMA UYGUN HALDE TUTMAK BORCU – İFA İMKANSIZLIĞI

Kiralanan taşınmazın, kira sözleşmesi boyunca kiracının kullanımına uygun halde tutulması gerekir. Bu borç kiralayanındır (mal sahibinin). Peki, kiralayan “kusuru olmaksızın” bu borcunu yerine getirmezse ne olacaktır? Aynı soruyu kiracı bakımından da sorabiliriz. Kiracı, işyeri kiralarında, öngörebileceği riski alarak işini kuran ve devam ettirendir. Bununla birlikte, hepimizin sonuçlarından olumsuz etkilendiği bu salgın kiracının risk olarak öngörebildiği bir durum olmamasına rağmen, kiracısı olduğu işyerinden faydalanamamakta, ticari faaliyetine devam edememektedir. İşte bu durum, hukukumuzda borcu sona erdiren bir neden olarak ifa imkansızlığı başlığı altında “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkansızlaşırsa, borç sona erer.” şeklinde düzenlenmiştir. 


İfa imkânsızlığı olarak tanımlanan hal, tam yani kalıcı (borcu sona erdiren);  veya kısmi yani geçici (borcu geçici süre ile sona erdiren) olarak iki ayrı durum olarak ortaya çıkmaktadır. 


İfa imkansızlığı halinde (tam imkansızlık) sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlüdür. Ayrıca borçlu, ifanın imkansızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmek ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almak zorunda olup, aksi halde bunlardan doğan zararları da gidermekle yükümlüdür. 


Kısmi ifa imkansızlığı halinde ise; "Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle kısmen imkansızlaşırsa borçlu, borcunun sadece imkansızlaşan kısmından kurtulur. Ancak, bu kısmi ifa imkansızlığı önceden öngörülseydi taraflarca böyle bir sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, borcun tamamı sona erer.” şeklinde düzenlenmiştir. Karşılıklı borç yükleyen kira sözleşmesi gibi sözleşmelerde, bir tarafın borcu kısmen imkansızlaşmış ve alacaklı kısmi ifaya razı olmuşsa, karşı edim de o oranda ifa edilebilecektir. Ancak alacaklının böyle bir kısmi ifaya razı olmaması veya karşı edimin bölünemeyen nitelikte olması durumunda da tam imkansızlık hükümleri uygulanacaktır.


Kira sözleşmeleri özelinde; tam imkansızlık halinin değil salgının devam ettiği süre boyunca kısmi ifa imkansızlığı halinin oluştuğu kabul edilmelidir. Ancak devam eden süreçte imkansızlık halinin sürmesi ve durumun aşırı ifa güçlüğü noktasına gelmesi halinde, ifanın istenmesinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu/kiracı aleyhine değişmesi halinde, hakimin sözleşmeye müdahalesi ile sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkı, bunun mümkün olmadığı hallerde ise borçlu/kiracının sözleşmeden dönme, daha doğru bir ifade ile sürekli edimli borç ilişkisi olan kira akdi bakımından sözleşmenin feshi hakkına sahip olduğunu eklemek gerekir.


Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte kiracının kullanımına teslim etmekle yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez. Diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz. Kira sözleşmesinde işyeri olarak kiralanan yerlerde kullanma amacı özel olarak belirlenmektedir. Kiraya veren kiralananı, sözleşmede belirlenen amaca uygun olarak teslim etme ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma borcu altına girer. İdari kararla işyerlerinin kapatılması veya çalışma koşullarının sınırlandırılması veya idarenin salgının yayılımına ve salgınla mücadeleye dair şifahi tavsiyeleri ile toplumdaki genel yaklaşımlar sonucu iş ve ticaret hacminin düşmesi, kiracı bakımından bir ifa güçlüğü doğurmaktadır. Bununla birlikte işyerlerinin kısmen veya tamamen kullanılamamasında, kiraya veren bakımından herhangi bir kusurdan söz edilemeyecektir. İdari kararlar ve aynı mahiyetteki yazılı ve sözlü tedbirler gereği faaliyetleri geçici olarak durdurulan veyahut açık olsalar da faaliyetleri durma noktasına gelen işyerleri bakımından da geçici imkânsızlık (kısmi ifa imkansızlığı) hükümleri gereğince, kiracının kira bedeli ödeme borcunu ifa etmesi söz konusu olmayacaktır. 


Burada gözden kaçırılmaması gereken nokta, ifa imkansızlığı hallerinden olan salgının tek başına ve objektif olarak tüm sözleşmeler veya edim yükümlüleri için bir mücbir sebep hali teşkil etmeyecek olsa da; edimi ifa borcu olan tarafın, mücbir sebep nedeniyle edimini ifa edemediğini, yani ifa imkansızlığı içinde olmasıyla corona virüs arasındaki illiyet bağını ortaya koyması gerekecektir. 


ÖZEL DÜZENLEMENİN DEĞERLENDİRİLMESİ

Tüm bu gelişmeler yaşanırken 26.03.2020 tarihli 31080 Sayılı Resmi Gazete 1. Mükerrer’de yayımlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici madde 2 düzenlemesine göre;


1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.


hükmü yürürlüğe girmiştir. Kanunun açık hükmü gereği, yaşanılan ifa imkansızlığı sürecinin, konut kirası sözleşmelerine etki etmediği ve bunun sonucu olarak ödeme borcunu sona erdirmediği;  sadece çatılı işyeri değil tüm işyeri kira sözleşmeleri bakımından ise mücbir sebepten bir şekilde etkilenen iş yeri kira bedellerinin işlemeye devam edeceği anlaşılmaktadır. Ancak kira bedelinin ödenmemesi durumu, kiralayan açısından fesih ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır. 


Konut kiraları bakımından ise ödememe durumunun neticesi gerek iki haklı ihtara bağlı tahliye, gerek ise geciken kiranın icra takibi ve tahliye istemi yoluyla takibi hakkı bakımından adli sürelerin durduğu tarih olan 30 Nisan tarihi sonrasında bir engel bulunmamaktadır. Eğer bu süre yeni bir karar ya da kanun ile uzatılır ise bu hakkın kullanımın yine erteleneceği tabiidir.


Kanunda bu dönemde biriken işyeri kira bedellerinin, 30.06.2020 tarihinden sonra hangi koşullarda ve hangi sürede ödeneceği açıkça düzenlenmemiştir. Bu sebeple, tarafların iyi niyetle ve sözleşmenin devamını sağlamak amacıyla birlikte hareket etmeleri ve bu zor durumun üstesinden gelmeleri en adil ve sağlıklı yol olacaktır.     


Bu durumun ortaya çıkmasında ne kiralayanın ne de kiracının bir kusuru olmadığından kiraya veren, kiralananın kullanılamamasından dolayı kiracının uğramış olduğu zararı (kazanç kaybını) tazmin etmek zorunda da değildir. 


Ancak unutulmamalıdır ki borçlu/kiracı somut olayın özelliğine göre ifanın imkansızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmek ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almak zorunda olup, aksi halde bunlardan doğan zararları gidermekle yükümlü olacaktır. Bu bildirimin herhangi bir şekil şartına tabi olmadığını ancak ispat kuralları bakımından yazılı ve içerik olarak denetime elverişli bir şekilde bildirimin yapılması gereklidir.


Covid-19 Corona Virüsü kapsamından alınan tedbirler sonucu kiralananın kullanımı tamamen engellenmemekle birlikte kısıtlanmışsa (Restoran/Lokanta kapalı olmasa da paket servisine devam etmesi, AVM’lerin belirli mağazalarının açık olması v.b.) ve bu hal aşırı ifa güçlüğü noktasına gelecek kadar yani kanuni tanım ile “tam ifanın istenmesinin dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmesi ve borçlunun da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması halinde”, borçlu/kiracı, kira bedelinin indirilmesi istemi ile hakimin sözleşmeye müdahalesini de talep edebilecektir.


Kira sözleşmesine konu bazı işyerlerinde ise alınan tedbirler kiralananın kullanımını hiçbir şekilde etkilememişse kira bedeli tamamen ödenmek zorundadır. Örneğin cirona virüs kapsamında alınan tedbirler, eczaneleri, fırınları, marketleri, sağlık kurumlarını, gıda işletmelerini bir ifa güçlüğü ya da imkansızlığı noktasında etkilememektedir. Bu gibi  yerlerde kira sözleşmesiyle faaliyette bulunanlar kira bedelinin indirilmesini de isteyemeyeceklerdir.


SONUÇ

Corona virüs salgınının ciddiyeti ve etkileri, tüm hukuk sistemlerinde kabul edilebilecek bir mücbir sebebin gerçekleştiğini ortaya koysa da mevcut hukuki sorun ve durum ve analizinin doğru yapılması gerekir.  Hakkın kazanılması ve kullanılabilmesi her somut olaya göre farklılık arz etmekte olup, bu konuda gerekli hukuki desteği sunmak konusunda her zaman yanınızda olduğumuzu bilmenizi isteriz. 



Yararlı olması dileğimizle.


 Yorumlar (1)

  • CORONA VİRÜSÜN KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ MÜCBİR SEBEP TARTIŞMASI
    İsa şen

    Bilgilendirme için çok teşekkürler . Makaleyi kim kaleme aldı onu öğrenebilir miyiz? Saygılar

    29 Mart 2020 13:29:40

 Yorum Yapın